住まいづくりの基礎知識

自分の土地だからといって、どんな家でも建てられるわけではありません。
それは、建築について守らなければならないルールが
「都市計画法」「建築基準法」「民法」などで定められているからです。
ここでは特に、住宅を建てる前に知っておきたい法的な規制について、
基本的なことをチェックしてみましょう。

家を建てる際に、その土地にどれくらいの大きさの家が建てられるかを定めたのが、住居系（7種）・商業系（2種）・工業系（3種）に分類された「用途地域」です。それぞれの地域毎に下記のような建築制限が設けてあります。

	用途地域	特徴	容積率	建ぺい率
住居地	第1種低層住居専用地域	低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域	50、60、80、100、150、200	30、40、50、60のうち都市計画で定める割合
	第2種低層住居専用地域	主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域	50、60、80、100、150、200
	第1種中高層住居専用地域	中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域	100、150、200、300
	第2種中高層住居専用地域	主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域	100、150、200、300
	第1種住居地域	住居の環境を保護するため定める地域	200、300、400	60
	第2種住居地域	主として住居の環境を保護するため定める地域
	準住居地域	道路の沿線として地域の特性にふさわしい業務の利便を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
商業地	近隣商業地域	近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域	200、300、400	80
商業地	商業地域	主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域	200、300、400、500、600、700、800、900、1000	80
工業地	準工業地域	主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域	200、300、400	60
	工業地域	主として工業の利便を増進するため定める地域		60
	工業専用地域	工業の利便を増進するため定める地域（住宅建設は不可）		30、40、50、60のうち都市計画で定める割合
	無指定地域		50、80、100、200、300、400	30、40、50、60、70のうち特定行政庁が定める割合

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のこと。
容積率は敷地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合のこと。

建ぺい率の緩和

近隣商業地域及び商業地域外でかつ防火地域内にある耐火建築物、または街区の角地にある敷地またはこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物については、建ぺい率を10%加算できます。

容積率の制限

前面道路の幅によって制限され、道路幅が12ｍ未満の場合、住居系地域の建物の容積率は道路幅×0.4と定められています。
例えば、容積率が200％の第１種住居地域で前面道路の幅員が4ｍの場合、《4×0.4＝160％》となり、従って容積率は160％となります。

第1種、2種低層住居専用地域の場合は、建物の高さは10ｍまたは12ｍ以内と制限されています。
これに加えて、建物の高さは、建築基準法でいう斜線制限（主に道路斜線制限と北側斜線制限）によって、規制されています。

道のないところに、住宅を建てることはできません。敷地の前には、必ず道路が通っていなければならず、しかも敷地に接する前面道路の幅は4ｍ以上なければならないことになっています。もしも、前面道路の幅が4ｍない場合は、道路の中心線から敷地を2ｍ以上後退させなければなりません。
また、一般的に敷地は道路に2ｍ以上接していなければならないとされています。敷地が道路に接していない場合は、敷地から道路につながる一定の幅の路地をつくることになります。

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